수익노트

혹시 '보유세를 얼마나 올릴지 유튜브 투표로 결정한다'는 게 가능한 일이라고 생각하셨나요? 저는 그 국무회의 생방송 장면을 보면서 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 댓글 참여자들이 30억 기준을 가장 많이 선택했더니, 대통령이 직접 "그건 좀 가혹하다, 40~50억이 낫겠다"라고 수정한 것입니다.

이 장면이 의미하는 바는 하나입니다. 이미 내부 기준은 정해져 있었다는 것입니다. 7월 말 발표 예정인 세제개편안을 앞두고 토론회와 생방송이 진행됐지만, 2~3일 안에 정부 정책 방향이 바뀌는 건 물리적으로도 불가능합니다. 기획재정부는 이번 세제개편의 목표를 명확히 했습니다. "집값 안정이 목적이 아니라, 과세 제도의 합리화와 정상화"라고요.

여기서 '정상화'라는 단어를 짚어야 합니다. 정상화란 현재 비정상적으로 낮거나 높은 수준을 제자리로 돌려놓는다는 뜻인데, 지금 문맥에서는 세 부담을 기존보다 높이는 방향, 즉 증세로 해석하는 것이 자연스럽습니다. 보유세(Property Tax)란 부동산을 보유하고 있는 동안 매년 내는 세금으로, 재산세와 종합부동산세가 여기에 해당합니다. 초고가 1주택 실거주자도 예외가 아닙니다.

• 초고가 주택 기준: 40억~50억 언급 (최종 기준은 세제개편안 발표 후 확정)
• 보유세 인상 방향성: 1주택 실거주자 포함, 초고가 구간 세 부담 상향
• 법인 토지 과세 분류 기준도 합리화 → 법인 보유·양도 세 부담 정상화(인상)
• 세제개편 목적: 집값 안정이 아닌 세금 체계 자체의 불합리 해소

제 경험상 이건 좀 다릅니다. 정책이 '합리화'를 내세울 때 체감하는 방향은 항상 세 부담 증가였습니다. 비거주 1주택자나 다주택자는 당연히 타격이 크고, 서울 고가 아파트를 실거주로 보유한 분들도 안심할 수 없는 상황입니다. 기획재정부 발표 자료는 출처: 기획재정부에서 확인하실 수 있습니다.

이번 대책에서 저를 가장 놀라게 한 부분은 전세 에스크로 제도입니다. 전세 에스크로(Escrow)란 임차인이 맡긴 전세보증금을 임대인이 직접 보관하지 않고, 제3의 기관(전월세 안정화 기구)이 관리하는 제도입니다. 쉽게 말해 "임대인, 그 돈 네가 갖고 있지 말고 우리한테 맡겨. 대신 이자 플러스 알파를 줄게"라는 구조입니다.

문제는 임대인의 입장에서 이 구조가 전혀 매력적이지 않다는 점입니다. 지금까지 전세가 작동해온 이유는 임대인이 목돈을 받아 다른 곳에 굴릴 수 있었기 때문입니다. 갭투자(Gap Investment)란 전세보증금과 매매가의 차액만 투자해 부동산을 취득하는 방식인데, 이 구조 자체가 전세 에스크로가 시행되면 원천 차단됩니다. 국가가 운용해서 주는 확정 수익이 낮으면 임대인 입장에서 차라리 월세로 전환하는 편이 낫습니다.

자발적 참여라면 가입률이 저조할 것이고, 강제 시행이라면 전세 시장은 급격히 붕괴됩니다. 어느 쪽이든 결론은 하나입니다. 월세화(月貰化) 가속입니다. 제가 직접 부동산 임장을 다니며 느낀 건데, 이미 지방 소도시는 전세 매물이 빠르게 줄고 반전세·월세 비중이 늘고 있습니다. 서울도 같은 방향으로 가게 될 가능성이 높습니다.

무주택자, 특히 청년층 입장에서는 전세라는 선택지가 사라지고 월세 부담만 늘어나는 구조가 될 수 있습니다. 정책 보증과 전세 대출 보증 한도를 계속 낮추겠다는 대출 규제와 맞물리면 타격은 더 커집니다. 한국부동산원의 전월세 통계 추이도 이런 흐름을 뒷받침합니다(출처: 한국부동산원).

저는 2014년 지방 소도시에 첫 집을 샀습니다. 같은 돈으로 형님은 서울 소형 구축을 샀고요. 10년이 지난 지금, 제 집은 1억 시세차익, 형님 집은 3배가 됐습니다. 이게 바로 자본주의 시장에서 수요와 공급이 만들어낸 결과입니다. 서울에 일자리가 몰려 있고 인구가 집중되는 한, 수요는 줄어들지 않습니다. 그 수요가 가격을 만듭니다.

그런데 정부 정책을 보면 방향은 명확합니다. 최상단 초고가 주택은 보유세로 누르고, 중간 가격대는 강력한 주택담보대출(LTV·DSR) 규제로 매수 자체를 억제하고, 하단은 월세화로 전환시키겠다는 겁니다. 여기서 LTV(Loan to Value)란 주택 가격 대비 대출 가능 비율을, DSR(Debt Service Ratio)이란 연간 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액의 비율을 의미합니다. 이 두 지표를 동시에 조이면 실수요자도 대출이 막힙니다.

하지만 제 생각은 이렇습니다. 규제가 강해질수록 희소성은 더 커집니다. 공급이 제때 이루어지지 않고 수요는 그대로인데 대출까지 막으면, 지금 살 수 있는 사람은 더욱 줄어들고 서울 아파트는 더 귀해집니다. 3기 신도시, 태릉, 남양주 왕숙 등의 공급이 실제 입주로 이어지기까지 최소 5~7년은 걸립니다. 그 시간 동안 서울 수요를 막는 것은 사실상 불가능합니다.

그래서 저는 지금부터 아이들이 서울에서 자리 잡을 수 있도록 준비 중입니다. 어디서 사느냐보다 어떤 노선에 사느냐가 중요합니다. 신분당선처럼 수요가 받쳐주는 광역 교통 노선 인근 아파트가 장기적으로 가장 안정적인 선택이라는 판단입니다. 규제에 맞서는 게 아니라, 규제 안에서 움직이는 방법을 찾는 수밖에 없습니다.

정리하면, 이번 정부 대책은 보유세 인상, 대출 규제 강화, 전세 에스크로 도입이라는 세 축으로 부동산 시장 전반을 누르려는 시도입니다. 목표는 집값 안정이 아니라 세금 체계와 금융 구조의 '정상화'라고 했지만, 시장 참여자들이 체감하는 방향은 분명히 규제 강화입니다.

하지만 자본주의 시장에서 수요가 있는 곳의 가격은 쉽게 꺾이지 않습니다. 제가 10년간 지방에서 몸으로 느낀 것처럼, 수요 없는 곳에 좋은 물건을 사도 시세차익은 제한적입니다. 규제를 이유로 서울 진입을 포기하기보다, 규제 안에서 움직일 방법을 꾸준히 공부하는 것이 현실적인 대응입니다. 세제개편안 발표 시점인 7월 말~8월 초를 주의 깊게 지켜보시기 바랍니다.

참고: https://youtu.be/-WdwXoh4sng?si=DC6HBcXfypJEVQ0v

건강검진 결과지에 "치밀유방"이라는 단어가 적혀 있었을 때, 저는 그게 그냥 유선 조직이 좀 많다는 뜻 정도로만 이해했습니다. 그런데 치밀유방(Dense Breast)이란 유방 내 지방 조직보다 유선 조직의 비율이 높은 상태를 말합니다. 여기서 유선 조직이란 모유를 생성하는 세엽과 이를 연결하는 유관으로 이루어진 구조물인데, 이게 빽빽할수록 초음파 영상에서 병변이 잘 숨습니다. 한국 여성은 유독 이 치밀유방 비율이 높다고 알려져 있고, 이는 곧 유방암이 발견되기 어려운 환경이 선천적으로 갖춰져 있다는 의미이기도 합니다.

실제로 제가 검진받을 때 담당 의사는 "유선 조직이 잘 안 보인다"는 말만 하고 넘어갔습니다. 더 큰 병원에 가봐야 한다는 말도 했지만, 그 이상의 조치는 없었습니다. 그때는 그냥 그런가 보다 했는데, 돌이켜보면 제가 직접 더 적극적으로 움직였어야 했다는 생각이 듭니다.

유방암의 전조 증상에 대해서는 "통증이 있으면 암일 수 있다"고 생각하는 분들도 있는데, 실제로는 조금 다릅니다. 유방통(Mastalgia)과 유방암의 직접적인 연관성은 낮다는 연구 결과가 있지만, 거꾸로 유방암 환자 중 약 30%가 유방통을 경험했다는 보고도 존재합니다. 특히 폐경 이후 여성에서 특정 한 부위만 한 달 이상 지속적으로 불쾌하게 아프다면, 이는 단순한 호르몬 변화로만 치부하기 어렵습니다.

더 인상적이었던 건, 유방 부위가 가렵다는 증상으로 병원을 찾았다가 유방암 초기로 진단받은 사례였습니다. 초음파상 혈류(Blood Flow)가 비정상적으로 강하게 잡혔고, 결국 조직 검사로 확진됐다는 이야기였습니다. 여기서 혈류란 도플러 초음파로 확인하는 혈관 내 혈액의 흐름을 의미하는데, 악성 종양은 빠르게 성장하기 위해 혈관을 새로 만들어내는 특성이 있어 혈류가 비정상적으로 풍부하게 나타납니다. 가려움증이라는 엉뚱해 보이는 신호가 사실은 그 신호였던 셈입니다.

에스트로겐(Estrogen) 노출 기간도 중요한 변수입니다. 에스트로겐이란 여성의 생식 기능을 조절하는 대표적인 여성 호르몬으로, 유방 조직의 세포 증식을 촉진하는 역할을 합니다. 초경이 빨라지고, 출산이나 수유 경험이 없으면 에스트로겐에 노출되는 기간이 그만큼 길어집니다. 저는 초경이 늦었고 아이 둘을 낳아 각각 1년씩 모유 수유를 했습니다. 이 부분에서는 상대적으로 위험도가 낮다는 걸 알면서도, 멍울을 볼 때마다 불안한 건 어쩔 수가 없습니다.

• 치밀유방: 유선 조직 밀도가 높아 초음파·촬영에서 병변이 숨기 쉬운 상태
• 유방통: 직접적 연관은 낮지만, 폐경 후 국소 지속 통증은 주의 신호
• 비정상 혈류: 도플러 초음파로 확인하는 악성 종양의 주요 단서 중 하나
• 에스트로겐 노출 기간: 초경·출산·수유·폐경 시기 모두 발병 위험도에 영향

유방 초음파는 단순히 기계를 갖다 대는 검사가 아닙니다. 제가 직접 경험해봤는데, 같은 날 찍은 영상을 두 의사가 다르게 해석하는 경우가 있었습니다. "이건 그냥 추적 관찰"과 "이건 조직 검사 해보자"는 다른 말이고, 그 차이는 결국 의사의 경험과 전문성에서 나옵니다.

유방 초음파는 영상의학과 내에서도 세부 전공이 따로 나뉩니다. 영상의학과 전문의를 취득한 뒤 유방 영상을 별도로 수련한 분을 유방 영상 세부 전문의라고 볼 수 있습니다. 영상의학과는 흉부, 복부, 두부, 유방, 근골격계, 인터벤션 등으로 세분화돼 있는데, 유방을 전공하지 않은 영상의학과 전문의라도 자격이 없는 건 아니지만, 초기 미세 병변을 잡아내는 역량에는 분명한 차이가 있다고 봅니다.

실제로 유방암 극초기 병변은 교과서적인 모양으로 나타나지 않습니다. 악성 종양의 에코(Echo) — 초음파 영상에서 조직 밀도에 따라 나타나는 밝기 차이 — 가 정상 조직과 불과 몇 단계 다를 뿐이고, 경계의 불규칙성, 이른바 스피큘레이션(Spiculation)이라 불리는 삐죽삐죽한 가장자리도 보일 듯 말 듯한 수준입니다. 여기서 스피큘레이션이란 종양 주변 조직을 침습하면서 생기는 가시 모양의 돌출 구조를 의미하며, 악성 종양의 대표적인 형태적 단서 중 하나입니다. 이걸 보는 눈은 수천 건의 조직 검사 결과를 직접 추적한 경험에서만 쌓입니다.

그렇다면 어떻게 찾아야 할까요. 제가 찾아본 방법으로는, 병원 홈페이지의 의료진 프로필에서 영상의학과 의사의 세부 전공 항목을 확인하는 것이 가장 확실합니다. 유방 전공을 명시한 영상의학과 개원의라면 유방만 집중적으로 보는 환경을 갖춘 경우가 많습니다. 대형 여성병원에 근무하는 영상의학과 의사 중에도 유방을 세부 전공한 분들이 있으니, 진료 전 프로필을 확인하는 습관이 필요합니다.

검진 주기에 대해서는 의견이 갈리는 편입니다. 국가 검진 기준으로는 40세 이상 여성에게 2년마다 유방 촬영술(Mammography)을 제공합니다. 여기서 유방 촬영술이란 X선을 이용해 유방 조직의 이상 여부를 확인하는 방법으로, 치밀유방에서는 병변이 가려질 수 있어 초음파를 병행하는 것이 권고됩니다(출처: 국립암센터). 고위험군이라면 1년에 한 번 유방 초음파를 받는 것이 합리적인 선택이라고 봅니다. 실제로 5개월 만에 1.5cm짜리 혹이 새로 생긴 사례도 있고, 3개월 만에 조직 검사가 필요한 상황이 된 경우도 있습니다. 유방 조직은 세포 분열이 빠른 기관이기 때문입니다.

폐경기 호르몬 치료(HRT)와 유방암 위험의 상관관계에 대해서는 산부인과와 유방 전문의 사이에서도 의견이 갈립니다. 일부에서는 삶의 질 향상을 위해 복용을 권장하는 반면, 유방 전문의 입장에서는 3년 이상 복용 시 발병 위험이 유의하게 올라간다는 데이터를 근거로 신중을 기합니다. 저는 아직 폐경 전이라 당장의 문제는 아니지만, 만약 그 시점이 오더라도 증상이 없다면 굳이 복용하지 않을 것 같습니다. 복용이 불가피하다면 유방 초음파를 최소 1년에 한 번 병행하는 것이 필수라는 점은 분명합니다(출처: 국가암정보센터).

식단 이야기도 빠질 수 없습니다. 홍삼이나 석류는 식물성 에스트로겐 유사 작용을 한다는 점에서 불안해하는 분들도 있는데, 저도 주변에서 홍삼을 매일 먹다가 자궁에 종양이 생겨 수술한 사례를 본 적이 있습니다. 물론 인과관계를 단정할 수는 없지만, 무엇이든 과하면 다르게 작용할 수 있다는 생각을 그때부터 하게 됐습니다. 반면 두유나 두부 같은 콩 기반 식품에 포함된 이소플라본(Isoflavone) — 에스트로겐 유사 구조를 가지면서도 오히려 에스트로겐 수용체를 억제하는 방향으로 작용하는 성분 — 은 국내외 연구에서 보호 효과를 보이는 쪽으로 결과가 모이는 편입니다. 다만 일반적인 식사 범위 안에서의 얘기입니다.

저는 이번을 계기로 솔직히 가슴 멍울을 너무 가볍게 여겼다는 걸 인정하게 됐습니다. 가족력도 없고, 모유 수유도 충분히 했고, 초경도 늦었으니 괜찮을 거라는 막연한 안도가 있었습니다. 하지만 증상이 없는 게 오히려 유방암의 특징이라는 걸 알고 나서는, 그 안도가 근거 없는 것이었다는 생각이 듭니다.

가슴에 멍울이 있다면 통증 여부와 무관하게 유방 영상 세부 전공의에게 초음파 검사를 받아보시길 권합니다. 건강검진 부속 초음파로 안심하기보다는, 유방을 전문으로 보는 의사를 찾는 것이 초기 발견의 가능성을 실질적으로 높입니다. 저도 곧 다시 예약을 잡을 예정입니다.

참고: https://youtu.be/HiLizdcJ-Ow?si=nVe-Ac16UZ8BPQ9t

저도 예전에는 캐나다를 막연히 '복지 좋고 안전한 나라'로만 알고 있었습니다. 그런데 조금 더 들여다보면, 그 이미지가 균열을 일으킨 가장 큰 원인 중 하나가 바로 이민 쿼터(immigration quota) 정책입니다. 이민 쿼터란 한 나라가 1년에 받아들일 수 있는 이민자 수를 사전에 설정해 두는 제도인데, 전 총리 저스틴 트뤼도 정부는 노동력 부족과 고령화 문제를 해결하겠다며 이 수치를 단기간에 급격히 끌어올렸습니다.

결과는 어떻게 됐을까요? 주택 공급은 그대로인데 수요만 폭발적으로 늘어나면서 밴쿠버의 렌트비와 집값이 동반 급등했습니다. 의료 시스템은 무상이지만 대기 시간이 극도로 길어졌고, 팔이 부러져 응급실에 가도 10시간 이상 기다려야 하는 상황이 생겼습니다. 저임금 노동 공급이 과잉되면서 임금 상승이 정체되었고, 이는 기존 캐나다 서민층의 반발로 이어졌습니다.

제 주변에서도 이민 이야기가 심심치 않게 나옵니다. 미국으로 간 친구는 아이들 키우기도 좋고 돌아오고 싶지 않다고 했지만, 호주로 갔던 지인은 언어 장벽과 적응 문제로 결국 한국으로 돌아왔습니다. 이민이 정답처럼 보여도, 그 나라의 실제 상황을 제대로 알고 가지 않으면 낭패를 보기 십상이라는 걸 가까이서 봐왔습니다. 특히 성인이 된 이후 이민을 택하면 언어 유창성 문제가 생각보다 훨씬 크게 작용합니다.

밴쿠버 다운타운에서 실제로 목격된 장면은 더 씁쓸했습니다. 한 블록 건너 한 블록이 공실로 임대를 내놓고 있고, 서울 신사동 가로수길이 통째로 비어 있다고 상상하면 그 분위기가 얼추 짐작될 겁니다. 25년 넘게 밴쿠버에 거주한 한국인 시민권자도 "요즘에 옛날보다 확실히 달라졌다"고 털어놓을 정도니까요.

• 이민 쿼터 급증 → 주택 수요 폭발 → 렌트비·집값 동반 급등
• 무상 의료 시스템의 과부하 → 응급실 대기 10시간 이상
• 저임금 노동 공급 과잉 → 임금 상승 정체 → 서민층 반발 심화
• 다운타운 상가 공실 급증 → 도시 활력 저하

제가 이번에 가장 놀랐던 건 다름 아닌 이스트 헤이스팅스(East Hastings) 거리였습니다. 가스타운의 유명한 증기 시계에서 불과 걸어서 5분 거리인데, 그 짧은 거리 안에 완전히 다른 세계가 펼쳐져 있었습니다. 관광객들이 사진을 찍는 예쁜 거리에서 조금만 걸으면, 허리를 펴지 못한 채 굽어 있는 사람들이 길 위에 즐비한 광경이 나타납니다.

그 이유가 바로 펜타닐(fentanyl)입니다. 펜타닐이란 모르핀보다 약 100배 강한 합성 오피오이드 계열의 마약성 진통제로, 소량만으로도 과다복용(오버도스)에 이를 수 있는 극도로 위험한 물질입니다. 5달러면 살 수 있다는 현지의 이야기가 믿기지 않을 정도였습니다. 이스트 헤이스팅스는 세계에서 손꼽히는 오픈 드러그 마켓(open drug market), 즉 마약이 노골적으로 거래되는 공개 시장 구역 중 하나가 되어 버렸습니다.

더 논란이 되는 지점은 캐나다 정부의 대응 방식입니다. 캐나다 정부는 해악 감소(harm reduction) 정책을 택했습니다. 해악 감소란 중독자를 즉각 단약시키는 대신, 당장 죽지 않도록 위험을 줄여주는 방향으로 지원하는 접근법입니다. 구체적으로는 메타돈(methadone) 같은 대체 약물을 제공하거나, 오염된 길거리 주사 대신 깨끗한 주사를 나눠줍니다. 출처: 캐나다 보건부(Health Canada)

이 정책을 두고 현지 주민들도 의견이 반으로 갈립니다. "우리 세금으로 마약을 지원하느냐"는 반발과, "도움이 필요한 사람들이니 국가가 책임져야 한다"는 시각이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 저는 그게 어느 쪽이 맞는지 쉽게 단정할 수가 없었습니다. 다만 한국도 최근 마약 관련 뉴스가 부쩍 늘고 있다는 점에서, 초기에 단속을 철저히 하지 않으면 이스트 헤이스팅스 같은 상황이 먼 이야기만은 아닐 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 솔직히 이건 예상 밖의 위기감이었습니다.

밴쿠버 다운타운을 걷다 보면 체감적으로 길거리의 40~50%가 인도계 이민자로 느껴질 정도라고 합니다. 프랜차이즈 상당수가 인도계 점주에게 넘어갔고, 팀 호튼스(Tim Hortons)나 서브웨이(Subway) 매장 직원도 대부분 인도 출신입니다. 이게 단순한 통계가 아니라 거리를 걸을 때 피부로 느껴지는 변화라는 점에서, 기존 캐나다 주민들이 받는 문화적 충격은 상당할 것입니다.

문화 충돌이 단순히 불편함으로 끝나지 않는 사례도 있습니다. 공원 연못에서 목욕하거나 대규모 축제로 인근 주민의 수면을 방해하는 일들이 SNS를 통해 퍼지면서 반감이 커지고 있습니다. 물론 어떤 나라 출신이든 매너 좋은 사람과 그렇지 않은 사람이 섞여 있기 마련입니다. 하지만 문화적 격차가 클수록, 그 충돌의 진폭도 커진다는 건 부정하기 어렵습니다.

제 경험상 이 문제는 캐나다만의 이야기가 아닙니다. 독일도 난민 대규모 수용 이후 재정 부담과 사회 갈등이 심화된 것으로 알려져 있고, 우리나라도 최근 외국인 노동자 수가 빠르게 늘면서 비슷한 논의가 수면 위로 올라오고 있습니다. 출처: 국제노동기구(ILO) 외국인 노동자에게 자국민과 동일한 최저임금과 복지를 적용하는 것이 맞는지, 자국민 보호가 먼저인지에 대한 사회적 합의가 우리도 필요한 시점이라는 생각을 지울 수가 없었습니다.

밴쿠버는 겉으로는 여전히 아름다운 도시입니다. 가스타운의 증기 시계 앞에서 사진을 찍는 관광객들, 노스 밴쿠버(North Vancouver) 쪽으로 넘어가면 깔끔하고 조용한 부촌 거리가 펼쳐집니다. 하지만 그 안쪽, 불과 5분 거리의 이스트 헤이스팅스에서는 전혀 다른 세계가 진행 중입니다. 겉과 속이 이렇게 다른 도시를 보면서, 어쩌면 우리가 선망하는 많은 선진국의 이면도 비슷한 구조가 아닐까 하는 의문이 생겼습니다.

이민정책, 마약문제, 도시변화. 이 세 가지가 복합적으로 맞물리면서 한때 지상천국이라 불리던 밴쿠버가 지금의 모습이 됐습니다. 제 경험상 이민을 간다는 건 단순히 '더 좋은 나라로 이동하는 것'이 아니라, 그 나라의 현재 구조와 미래 방향을 냉정하게 보는 일이 먼저라는 생각이 들었습니다. 한국도 부동산 가격과 물가 상승으로 해외 이민을 진지하게 고민하는 분들이 늘고 있는데, 지금의 밴쿠버를 보면 목적지를 선택하기 전 충분히 조사해야 한다는 걸 다시금 느끼게 됩니다.

유럽이든 캐나다든 호주든, 이민자 수용 정책을 급격히 넓혔다가 사회적 균열이 생긴 사례는 이미 여럿입니다. 우리나라도 외국인 노동자와 이민 정책에 대한 사회적 논의를 지금부터 차근차근 정비해 나가야 할 시점이 아닐까요? 어떤 나라도 '한번 좋으면 영원히 좋은 나라'는 없다는 것, 밴쿠버가 가장 생생하게 보여주고 있습니다.

참고: https://youtu.be/tmow4E_F3xo?si=tPC9PRlR7JcQKD4H