솔직히 처음 이 이야기를 들었을 때 저도 "설마 이런 수법에 넘어가나?" 싶었습니다. 그런데 실제 피해자들의 말을 하나씩 들어보니, 이건 무지해서 당하는 게 아니라 치밀하게 설계된 구조에 끌려 들어가는 문제였습니다. 지하철 노인석에서 시작된 아르바이트 권유, 10년 뒤에야 드러난 집 담보 사채, 월 158만 원의 대출 이자. 기획부동산 사기는 생각보다 훨씬 가까운 곳에서 벌어지고 있습니다.
기획부동산이 피해자를 끌어들이는 방식, 어디서 시작될까요
제가 취재하면서 가장 놀랐던 건 피해의 시작점이 너무 일상적이라는 점이었습니다. 어떤 어머니는 지하철 노인석에서 옆에 앉은 할머니에게 아르바이트 자리를 소개받았습니다. 하루 2만~3만 원짜리 일이라는 말에, 65세 넘어 소일거리 삼아 나가기 시작한 게 전부였습니다. 가족들도 "용돈도 벌고 운동도 된다니 괜찮겠다"고 여겨 크게 관여하지 않았습니다.
그렇게 6~7년이 흘렀습니다. 그 사이 아들은 어머니 명의로 된 토지 등기가 여덟 개, 아홉 개씩 쌓여 있다는 사실을 전혀 몰랐습니다. 또 다른 피해자는 2017~2018년 무렵 "잘 살게 해주겠다"는 전화 한 통에 100만 원을 넣어봤고, "1천만 원은 돼야 된다"는 말에 결국 천만 원을 투자했습니다. 그 후 5년 동안 업체는 계속 땅을 팔아댔습니다.
또 다른 피해자는 "투자하는 곳"이라는 소개를 받고 찾아갔다가 실거래가 4,200만 원짜리 토지를 1억 7천만 원에 계약했습니다. 빌라 담보 대출 1억 3천만 원과 신용대출 7천만 원, 총 2억 원을 끌어모아서 말입니다. 지금도 매달 158만 원의 이자를 내고 있다고 했습니다. 제가 이 이야기를 들으면서 느낀 건, 처음부터 "거액 투자"를 권유하는 게 아니라 아주 작은 접점에서 서서히 끌어들인다는 점이었습니다.
피해자가 또 다른 피해자를 낳는 다단계 구조, 어디까지 뻗어 있을까요
제가 이 사기의 구조를 파악하면서 가장 섬뜩했던 부분이 바로 이겁니다. 처음 어머니를 아르바이트로 끌어들인 그 할머니도 알고 보니 피해자였습니다. 자기도 사기를 당한 상황에서, 다른 사람을 데려오면 수당을 더 받는 구조였던 겁니다. 하루 2만 원 받던 어머니가 "부장으로 진급시켜 줄 테니 아는 분 더 데려오라"는 말을 들은 것도 이 구조의 일환이었습니다.
이른바 다단계 판매(MLM, Multi-Level Marketing) 방식입니다. 다단계 판매란 판매원이 다른 판매원을 모집하고, 하위 판매원의 실적에 따라 상위 판매원이 수당을 받는 피라미드형 판매 구조를 말합니다. 기획부동산 업체들은 이 구조를 그대로 가져다 씁니다. 일반 피해자는 하루 2만 원, '이사'급은 10만~30만 원을 받으며 더 많은 피해자를 끌어모으는 역할을 하게 됩니다.
경기도 사례집에 따르면, 실제로 50대 직원이 업체로부터 영업 실적을 강요받아 지인들에게 허위 개발정보를 이용해 토지를 판매한 사례가 있습니다(출처: 경기부동산포털). 그 직원 자신도 업체로부터 임야를 취득했지만 개발정보는 모두 거짓이었고, 업체는 폐업하면서 임금도 받지 못했습니다. 가해자처럼 보이지만 구조 안에서 또 다른 피해자였던 셈입니다.
더 황당한 건 사기 우두머리가 구속된 뒤에도 이 연결망이 끊어지지 않는다는 점이었습니다. 구치소로 편지를 주고받으며 "선처를 부탁해달라"는 말이 피해자에게 전달되는 상황. 어머니는 전화번호를 지워도 '이사'라는 사람에게 계속 연락이 왔다고 했습니다. 이 구조가 뿌리 뽑기 어려운 이유가 바로 여기 있습니다.
- 일반 피해자(하루 2만~3만 원 수당)가 지인을 모집하면 '부장'으로 진급
- '부장', '이사'급은 하루 10만~30만 원 수당을 받으며 하위 피해자를 관리
- 사기 주범은 "내가 판매한 게 아니라 이사님이 판매한 것"이라며 법적 책임을 회피
- 주범이 구속돼도 중간 조직원들을 통해 피해자 연결망이 유지됨
공유지분 토지, 왜 팔아도 돈이 안 돌아올까요
피해자들의 이야기에서 반복적으로 등장하는 단어가 있습니다. 바로 '공유지분'입니다. 공유지분이란 하나의 토지를 여러 명이 나눠 소유하는 형태를 말합니다. 예를 들어 한 필지의 땅을 10명이 각각 10분의 1씩 나눠 갖는 방식입니다. 기획부동산 업체들이 이 방식을 선호하는 이유가 있습니다. 한 필지를 잘게 쪼개 여러 명에게 팔면 같은 땅으로 훨씬 많은 수익을 챙길 수 있기 때문입니다.
문제는 공유지분 토지는 단독으로 처분하거나 개발하는 것이 사실상 불가능하다는 데 있습니다. 공유자 전원의 동의가 없으면 매각이나 개발 자체가 진행되지 않습니다. 2억 원을 주고 산 땅이 실거래가 4,200만 원이고, 6천만 원에도 팔리지 않는 이유가 바로 이 구조입니다. 피해자 중 한 분은 "내가 처분하려면 결국 그 사람들한테 되파는 게 가장 빠른 방법"이라는 말까지 했는데, 이 문장이 제겐 가장 잔인하게 들렸습니다. 피해자가 벗어나려 해도 사기꾼에게 다시 손을 벌릴 수밖에 없는 구조이니까요.
등기부등본이라는 공적 장부에 이미 명의가 올라가 있기 때문에, 법적으로도 사기꾼을 처벌하기가 쉽지 않습니다. 등기부등본이란 부동산의 소유권, 저당권 등 권리 관계를 공식적으로 기록한 문서입니다. 어떤 피해자는 등기 취소를 요청했음에도 업체가 막도장으로 임의 등기를 냈고, 사문서 위조로 고소했지만 검찰이 "신의 성실의 원칙"을 들어 불송치했습니다. 항고도 기각됐고, 재정신청 단계에서도 기각이 유력한 상황입니다. 제가 이 과정을 들으면서, 피해자가 소송에서도 구조적으로 불리할 수밖에 없다는 걸 실감했습니다.
계약 전에 이것만 확인해도 절반은 막을 수 있습니다
경기도는 2020년 12월 경기남·북부경찰청과 '기획부동산 불법행위 근절 업무협약'을 체결하고 피해 신고센터를 상시 운영 중입니다. 올해 9월까지 피해 신고 211건을 수사 요청한 결과, 약 2억 5천만 원 상당의 매매대금 반환 7건과 사기 혐의로 15건이 검찰 송치됐습니다(출처: 경기도 공식 누리집). 숫자만 보면 적어 보이지만, 뒤집어 말하면 신고를 해야 그나마 이 정도라도 대응이 가능하다는 뜻입니다.
제가 이 사건들을 들여다보면서 정리한 건, 계약 전에 확인할 수 있었던 것들이 분명히 있었다는 점입니다. 토지이용계획확인원이란 해당 토지가 어떤 용도로 지정되어 있는지, 개발행위가 허용되는지를 한눈에 보여주는 공적 문서입니다. 이것 하나만 열람해도 개발제한구역 여부는 즉시 확인됩니다. 개별공시지가확인원은 토지의 공식 기준 가격을 확인할 수 있는 서류로, "수배의 시세 차익"이라는 말이 얼마나 허황된지 그 자리에서 판단할 수 있게 해줍니다.
그 외에도 물건지 관할 시·군·구에 직접 전화해서 개발 계획이 실제로 있는지 물어보는 것, 현장 답사를 통해 맹지(도로와 접하지 않아 출입이 불가능한 토지)인지 급경사지인지 확인하는 것도 중요합니다. 맹지란 도로에 접하지 않아 법적으로 건축 허가가 나지 않는 토지를 의미합니다. 주변 공인중개사사무소를 방문해 인근 실거래가를 물어보면 제시된 가격이 얼마나 부풀려진 것인지 바로 파악됩니다. 계약 이후를 대비해 모든 관련 문서와 통화 내역을 증빙 자료로 보관해두는 습관도 반드시 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 기획부동산 피해를 입었으면 어디에 신고하면 되나요?
A. 경기도 소재 토지 피해라면 경기도가 운영하는 '기획부동산 불법행위(피해) 신고센터'에 신고할 수 있습니다. 경기도 공식 누리집(www.gg.go.kr)이나 경기부동산포털(gris.gg.go.kr)에서 접수가 가능합니다. 고소 절차와 함께 진행하는 것이 피해 회복에 도움이 됩니다.
Q. 이미 등기가 완료된 공유지분 토지, 돌려받을 방법이 없나요?
A. 등기가 완료된 이후에는 법적 구제가 매우 어렵습니다. 사기 혐의 고소와 함께 손해배상 민사소송을 병행하는 방법이 있지만, 실제 회수율은 낮습니다. 계약 직후 20일 이내처럼 초기 단계에서 이의를 제기하는 것이 그나마 가능성이 높으므로, 의심스러운 계약이라면 최대한 빨리 전문가에게 상담받는 것이 중요합니다.
Q. 업체 블로그에 사기꾼이라고 글을 올렸다가 제가 되레 고소당할 수도 있나요?
A. 실제로 이런 사례가 있었습니다. 피해자가 업체 블로그에 사기 사실을 게시했다가 명예훼손과 영업방해로 역고소를 당해 벌금을 납부한 경우가 있습니다. 온라인에 공개적으로 게시할 경우 법적 리스크가 존재하므로, 피해 사실은 공적 신고 채널을 통해 접수하고 온라인 공개는 법률 전문가와 먼저 상의하는 것이 안전합니다.
Q. 토지이용계획확인원은 어떻게 열람하나요?
A. 정부24(www.gov.kr) 또는 토지이음(eum.go.kr) 사이트에서 토지 지번을 입력하면 무료로 열람할 수 있습니다. 개발제한구역 여부, 용도지역, 행위 제한 사항 등이 모두 표시되므로 계약 전 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
결론
피해자 인터뷰를 들으면서 제가 계속 마음에 걸렸던 건 이겁니다. 이 사기는 탐욕스러운 사람을 노린 게 아니었습니다. 65세가 넘어 소일거리라도 하고 싶었던 어머니, 하루 100만 원이 아니라 단 2만 원이라도 벌어보려 했던 분들이 대상이었습니다. 구조가 치밀할수록 피해자를 탓하기 어렵고, 그래서 더 분합니다.
기획부동산 사기는 "나는 부동산 투자 안 하니까 괜찮다"는 생각으로 피할 수 있는 게 아닙니다. 아르바이트 형태로 접근하고, 가족 몰래 수년에 걸쳐 진행되며, 다단계 구조로 주변 사람까지 끌어들입니다. 계약 전에 토지이용계획확인원과 등기부등본을 직접 열람하고, 조금이라도 의심스럽다면 관할 시·군·구에 전화해서 개발 계획의 실재 여부를 확인하는 습관. 번거롭더라도 이 한 단계가 수억 원의 피해를 막을 수 있습니다.